«Una persona que viva en un área turística tiene que saber convivir con turistas». Así de contundente se muestra el Profesor Titular de Geografía Humana en la Universidad de La Laguna (Tenerife), Máster en Evaluación de Impacto Ambiental y autor, entre otros, de libros como Reinventando alojamientos turísticos, Moisés Simancas, sobre la residencialización en las áreas turísticas. 

Simancas es experto en este fenómeno en Canarias, donde la residencialización en las áreas turísticas cuenta con una serie de particularidades. Una de ellas es la denominada oferta extrahotelera, especialmente los apartamentos que suponen un «elemento diferencial del modelo alojativo canario», a la vez que han posibilitado la «diversificación del modelo turístico» de las islas. 

La oferta extrahotelera, además, ha permitido a los residentes canarios percibir una renta adicional, algo que, de acuerdo con el profesor titular, cumple con el objetivo del turismo: «mejorar la calidad de vida de los residentes». Simancas ha profundizado sobre todas estas cuestiones, y muchas otras, en una entrevista concedida a Tourinews. 

Ignacio Moll, Editor de Tourinews con Moisés Simancas, Profesor Titular de Geografía Humana en la ULL

Pregunta (P): ¿Qué particularidades tiene la residencialización en las áreas turísticas en Canarias?

Respuesta (R): Es un tema bastante controvertido. La residencialización de las áreas turísticas en Canarias es muy diferente a la que ocurre, por ejemplo, en la Península, donde siempre es un elemento estructural. En Canarias se ha dado el uso residencial, principalmente, porque determinados apartamentos han perdido su valor y han salido del mercado, de tal forma que la población local ha ocupado esos apartamentos, esa oferta extrahotelera, y sobre todo, porque a partir del año 2001, con la moratoria en Canarias, la política pública decide no seguir construyendo oferta hotelera.

P: Lo cierto es que en Canarias existen varios tipos de alojamientos: los hoteles y los extrahoteleros (apartamentos y bungalows), que también cuentan con sus propias particularidades. 

R: En el caso de los hoteles no ocurre como en Baleares, que el constructor del establecimiento y el empresario coinciden. En Canarias, la persona que construía el hotel era muy diferente a la que lo iba a explotar. El apartamento, por su parte, era un hecho diferencial canario: un promotor tenía un solar y lo promocionaba y pequeñas familias o empresarios iban invirtiendo en ese apartamento con la idea de obtener unas rentas complementarias y tener un mes de vacaciones, durante el mes de agosto, para disfrutar de su apartamento. Esto permitió construir muchos apartamentos especialmente en el sur de Gran Canaria, lo que definió su modelo alojativo junto con los hoteles. 

P: Dentro de ese contexto, ¿qué papel juega el concepto ‘unidad de explotación‘?

R: Es un concepto muy interesante que se implanta por parte del Gobierno de Canarias a partir del año 95, que lo que determina es que solo puede haber un único explotador, un único operador empresarial de la gestión, que llegaba a un acuerdo con los touroperadores y que traía a los turistas. Digamos que la ‘unidad de explotación’ establecía que un máximo del 51% tenía que estar explotado desde el punto de vista turístico y por una sola empresa, que podía coincidir con la comunidad de propietarios que se convertía en explotador. Por otra parte, los propietarios podían con el otro 49% hacer lo que les daba la gana: tener el alojamiento para los fines de semana, para vivir, etc. Originalmente, el año 95, el porcentaje era aun mayor, del 75%, y en el año 97 se reduce al 51% porque el legislador se da cuenta de que era muy complicado mantener aquello por la propia idiosincrasia de la oferta hotelera.

Poco a poco, eso se ha ido depreciando, ¿por qué? Porque cuando empieza a crecer, fundamentalmente a partir del año 2000 o 2001, la oferta hotelera empieza a competir con la oferta extrahotelera y dentro de los apartamentos empiezan a haber problemas; problemas de obsolescencia, de mala gestión, de precios o de diferencias entre los propietarios.

P: ¿Esto permitió al ciudadano de a pie convertirse en microinversor turístico? 

R: Claro, te convertías en «un empresario», principalmente al poder obtener una renta durante once meses que complementaba la renta familiar. Esto es, desde el punto de vista de la sostenibilidad, el ideal del turismo, porque intentamos socializar el turismo y yo creo que el éxito de la industria en Canarias, que es lo que hace que no tengamos problemas de turismofobia, es que el canario tiene dentro de su ADN el turismo. Yo soy un ejemplo, yo pude ir a la universidad porque mi familia tenía un apartamento en el sur de la isla de Tenerife, de tal forma que complementó la renta familiar y eso permitió que yo pudiera ir la universidad.

También invirtieron muchos empresarios, en lugar de hacerlo en otro tipo de negocios. El apartamento es un elemento diferencial del modelo alojativo canario, sobre todo ahora que hablamos de alquiler vacacional o de modelos personalizados. Con él, una familia puede ir en diciembre a un hotel y en el mes de agosto a un apartamento, quizás porque va buscando otro tipo de producto. El apartamento ha permitido diversificar el modelo turístico canario.

P: ¿Qué ha ocurrido entonces con la residencialización?

R: A partir del año 2000 se produce una depreciación en muchos de estos apartamentos, salen del mercado, y lo que vemos es que mucha gente que trabaja en las áreas turísticas va a vivir a esos apartamentos e, incluso, se empadrona en áreas turísticas de tal forma que empezamos a ver, en algunos casos, conflictos porque convertimos las áreas turísticas en ciudades. Empieza a haber demanda de aparcamientos, de servicios, de colegios etc., porque son ciudadanos que viven en áreas turísticas.

Los conflictos surgen cuando, por ejemplo, la persona que se tiene que levantar a las seis de la mañana para ir a trabajar es incompatible con la persona que está de veraneo y a las cuatro de la mañana está de fiesta.

P: Precisamente, en Canarias existe también el turismo residencial. 

R: Sí, también tenemos el turismo residencial, es decir la persona europea jubilada que viene. Las áreas turísticas, sobre todo aquí en Gran Canaria, son extraordinarias. Tenemos calidad urbana y vivir en un área turística es un paraíso. Tienes una playa, un clima fantástico, unos muy buenos equipamientos de infraestructura turística. Entonces, buscando ese modelo de vida fantástico, los europeos vienen a vivir a Canarias durante seis o siete meses y luego, durante verano, se vuelven a sus países de origen.

Ignacio Moll y Moisés Simancas

P: ¿Cómo se compatibiliza el turismo residencial con el turismo tradicional? 

R: Las áreas turísticas tienen una especie de vida propia, se van desarrollando de tal forma, que la residencialización se ha ido incorporando como un elemento estructural dentro de las áreas turísticas que, aunque el Gobierno de Canarias lo ha intentado prohibir, como el alquiler vacacional, la realidad va por otra parte. Entonces lo que tenemos que hacer es asumirla e incorporarla dentro de nuestra política planteando soluciones que eviten los conflictos. Es muy difícil, pero te puede ocurrir lo mismo cuando tienes un vecino que es bastante antipático, que le gusta escuchar zarzuela a las diez de la noche.

P: Pero en ese caso llamas a la policía…

R: La ley del suelo de hace dos años permite consolidar determinados usos residenciales que ya estaban desde el año 2017. Permiten consolidar la residencialidad. A partir de ahí, empezamos con conflictos en lo que son las unidades de explotación. Tenemos que asumirlo, al igual que podemos encontrar a turistas, como usted dice, que vienen a tomar, a leer en la terraza o de fiesta, podemos encontrar otros que vienen a otro tipo de cuestiones. Eso se llama convivencia y tenemos que empezar a convivir entre los diferentes usos dentro de las áreas turísticas.

P: Mientras que en los polígonos industriales hay una regulación muy estricta que impide, por ejemplo, construir casas, en las zonas turísticas se han colado otras actividades gracias a rendijas en la normativa, ¿tendríamos que proponer que a partir de ahora no se residencializa nada más porque se pierde capacidad?

R: Quiero ponerte otro ejemplo respecto al alquiler vacacional. La LAU (Ley de Arrendamiento Urbano) en el año 2013, lo quita de la Ley de Arrendamiento Urbano porque dice que es turístico. Esto, al ser competencia de las Comunidades Autónomas, se deriva a las comunidades. En el caso de Canarias lo que hace el Gobierno regional es decir que en las áreas turísticas no puede haber alquiler vacacional y lo sacan de la parte turística para llevarlo a la parte residencial.

Yo considero que el turismo no es una industria es una actividad en la que intentamos ser felices, también la población local, porque el objetivo fundamental, que no debemos olvidar, de tener turismo en un destino es mejorar la calidad de vida de los residentes. Si el turismo deteriora la calidad de vida de los residentes no nos sirve. Y en Canarias el que diga que el turismo es un elemento hostil, se equivoca. Tenemos algo que todo el mundo quiere.

P: ¿Es cierto que las infraestructuras turísticas ocupan el 3% del territorio del archipiélago?

R: No, no. La parte en la que se alojan los turistas, la parte turística del litoral, donde están los hoteles, el equipamiento mal llamado complementario, solo en Canarias ocupa un 1,76%. Hay islas, como Lanzarote, que asciende a un 4%, mientras que en Fuerteventura es del 1,73%; en Gran Canaria del 1,77%; y en Tenerife del 1,72%. No llega al 2%. 

Moisés Simancas

Está claro que una persona que viva en las áreas turísticas sabe que está en suelo turístico, por lo tanto hay que asumir que vamos a empezar a convivir con turistas. Igual que si yo mañana me compro un loft en una zona industrial y lo adecuo como vivienda, yo sé que a las 4 o 6 de la mañana me va a despertar un camión. Lo que no voy a hacer es ponerme en la puerta del Ayuntamiento a decir que eso me despierta. Entonces, lo que tenemos que asumir es la vocación de cada una de las áreas. Una persona que viva en un área turística tiene que saber convivir con turistas.

P: Entonces, si hubiera normativas municipales tendrían que imponer, por ejemplo, que el residencial se adapte a los horarios y hábitos turísticos. 

R: No, no creo que sea una cuestión de normalizar. Es una cuestión de convivencia. Creo que los problemas surgen, sobre todo, cuando hay un mixto, por ejemplo en apartamentos en los que conviven turistas y residentes. No es cuestión de normalizar, se trata de establecer unas mínimas normas de convivencia.